Ley 388/97. Decreto reglamentario 1507/98Un Plan Parcial es el instrumento por el cual se desarrollan y se complementan las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), para áreas determinadas del suelo urbano o de expansión.
Es un instrumento de planificación territorial intermedia, entre la escala macro de ciudad (POT), y la escala micro de un sector (manzana, barrio etc).
El POT define los delineamientos generales de planificación para la ciudad, y el Plan Parcial los particulariza según las necesidades del sector en que se está actuando.
El Plan Parcial busca una buena planificación en detalle, que no se puede lograr con el POT, para obtener un espacio urbano construido y habitado.
Las decisiones de planificación de un Plan Parcial deberán estar avaladas por herramientas que permitan conocer el comportamiento de los precios del suelo, la dinámica del sector inmobiliario, los procesos industriales, sociales y políticos que en su momento incidan en la realización del Plan.
Los Planes Parciales ya aprobados por el Alcalde, son de obligatorio cumplimiento para las autoridades Municipales y los Particulares. Su vigencia será la que se determine en cada caso.
La delimitación de las áreas contenidas en Planes Parciales deberán tener en cuenta los siguientes criterios :
La coherencia con las estrategias generales de uso y ocupación del suelo del POT.
La atención integral a problemas particulares del sector.
El carácter morfológico homogéneo del sector.
La viabilidad económica y financiera de las Actuaciones Urbanísticas necesarias para su ejecución.
Los Planes Parciales se pueden implementar en diferentes tipos de tratamiento, asi:
Conservación
Renovación urbana
Redesarrollo
Mejoramiento Integral
Desarrollo
Expansión Urbana
Mejoramiento del Espacio Público
Los Planes Parciales podrán ser elaborados por la administración Municipal o propuestos por las comunidades o particulares interesados en su desarrollo, mediante una entidad Gestora, de acuerdo con los parámetros del POT.
El Plan Parcial lo adopta el Alcalde Municipal mediante decreto.
La formulación del Plan parcial será costeada por los interesados, por tanto se considera carga del mismo.
Para efectos prácticos, el Plan Parcial se formula en sectores que urbanísticamente requieran cambios substanciales y que para hacerlos deban recurrir a las herramientas que otorga la ley a través de los Planes Parciales, dichas herramientas son :
Integración Inmobiliaria o reajuste de suelos
Delimitación de Unidades de Actuación
Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios (RC&B).
Cooperación entre Partícipes
Cesiones Urbanísticas Gratuitas
Participación en Plusvalía
Contribución por Valorización
Enajenación Voluntaria
Enajenación Forzosa
Expropiación Judicial
Gestión Publica, Privada o Mixta.
Derechos de Construcción y Desarrollo.
Como se elabora un Plan Parcial?
En la adopción de un Plan parcial se distinguen dos fases:
1. Planeamiento
Etapa Preliminar
Diagnóstico
Formulación
Aprobación
Gestión
2 Implementación y Seguimiento
El Planeamiento es la fase que finaliza con la redacción y aprobación del Plan Parcial. Es pues una fase que comporta el estudio del problema (Etapa Preliminar y Diagnóstico), la elaboración de previsiones y la propuesta de soluciones que se materializan en un proyecto de ordenación del suelo (Formulación y Aprobación).
La fase de Planeamiento debe prestar atención especial a las necesidades colectivas, y debe presentar propuestas para solucionarlas. En esta fase no se produce ningún tipo de incidencia en los intereses de la propiedad privada.
La Gestión es la fase, que a partir del Plan Parcial aprobado, tendría por objeto la ejecución de sus propuestas, y en la cual se utilizan los procedimientos previstos en la legislación para realizar sus determinaciones. En esta fase se realizarán los actos de fiscalización y de ejecución de las actuaciones (Implementación y Seguimiento), y es aquí donde se inician los cambios en la propiedad privada. Si las propuestas de planeamiento no son articulables en los mecanismos de actuación de que dispone la administración, ajustadas a la ley, el Plan Parcial no será viable y no podrá ejecutarse. Por tanto en la elaboración del Plan Parcial no se debe considerar la Gestión como un problema que se resolverá mas tarde, y así llevar a la probabilidad de inviabilidad en su ejecución.
En la Gestión se efectúa la intervención urbanística, la cual se hace posible mediante procedimientos y mecanismos fundamentados en los derechos y obligaciones de los propietarios del suelo, implicados en el desarrollo urbano.
Derechos y Obligaciones (Cargas y Beneficios) de los propietarios del suelo
Como es suelo urbano, que ya forma parte de la ciudad, tiene unas obligaciones coherentes con el hecho de ocupar un espacio en el conjunto construido que es la ciudad ; han de costear las obras de urbanización y proveer el suelo que pueda ser necesario para completar la red de espacios públicos y equipamientos comunitarios.
Qué es una Unidad de Actuación Urbanística (UAU)?
Es el área conformada por uno o varios inmuebles, cuyo proyecto de delimitación debe quedar explícito en el Plan Parcial.
Se debe urbanizar como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas (dadas por el POT y el Plan Parcial) y facilitar el reparto de cargas y beneficios a los propietarios del suelo.
El RC&B (Reparto de cargas y beneficios) consiste en la distribución de los costos de la actuación en proporción directa al área de los inmuebles y otros bienes y valores aportados por cada propietario.
La delimitación de la UAU
La UAU debe reunir un área suficiente para un desarrollo coherente según lo determinado en el Plan Parcial.
La UAU debe estar sustentada en estudios de factibilidad técnica, económica, financiera y social que establezcan su conveniencia desde los puntos de vista privado y público.
La UAU debe contar con el debido respaldo público o privado para asegurar su ejecución.
El Plan Parcial debe proponer el proyecto de delimitación de las UAU ; luego de la aprobación del Plan Parcial, la oficina de Planeación Municipal pondrá el proyecto en conocimiento de los titulares de derechos reales sobre la superficie de la UAU propuesta y sus vecinos.
El acto de delimitación de la UAU se inscribirá en el Registro de Instrumentos Públicos. Los predios afectados no podrán ser objeto de licencias de urbanización o construcción por fuera de la UAU.
La ejecución de la UAU
El desarrollo de las UAU implica la gestión asociada de los propietarios de los predios que conforman su superficie, mediante el sistema de reajuste de tierras, integración inmobiliaria o cooperación, según se determine en el Plan Parcial.
La ejecución de la UAU se iniciará una vez se definan las bases para la actuación, mediante el voto favorable de los propietarios que representen el 51% del área comprometida.
